strona 2 / 6

Obecnie to rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii określa, jak należy ustalać wartość służebności przesyłu. Jest to o tyle istotne, że dotychczas rzeczoznawcy określając tę wartość najczęściej opierali się na standardzie Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM)^[1]. Dokument ten nie był źródłem prawa powszechnie obowiązującego, dlatego też rzeczoznawcy mogli, ale nie musieli z niego korzystać.

Pas służebności przesyłu

W pierwszej kolejności trzeba zwrócić uwagę, że w/w rozporządzenie wprowadziło definicję legalną pasa służebności. Zgodnie z nią przez pas służebności przesyłu rozumiemy powierzchnię nieruchomości lub jej część związaną z urządzeniem przesyłowym, niezbędną do wykonywania przez przedsiębiorcę przesyłowego uprawnień objętych treścią służebności przesyłu^[2].

Dotychczas posługiwano się różnymi terminami na określenie pasa służebności. Mówiło się o pasie technologicznym linii, pasie trwałego zajęcia, powierzchni nieruchomości zajętej pod służebność itp. Dlatego też wprowadzenie jednolitego pojęcia i nadanie mu konkretnego znaczenia na poziomie aktu prawnego należy ocenić pozytywnie.

Odnotować jednak wypada, że ani przepisy ustawowe, ani samo rozporządzenie nie wskazują, w jaki sposób ustalać powierzchnię pasa służebności. W szczególności nie wskazują one, jaka powinna być szerokość takiego pasa.

---

1. Krajowy Standard Wyceny Specjalistyczny nr 4 - Wycena służebności przesyłu i określanie kwoty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przy inwestycjach liniowych. ꜛ
2. §2 pkt 3) rozporządzenia. ꜛ

strona 3 / 6

W tym kontekście trzeba przywołać stanowisko Sądu Najwyższego, zgodnie z którym powierzchnia nieruchomości zajęta pod służebność powinna umożliwiać przedsiębiorcy posadowienie urządzeń, prawidłowe korzystanie z nich, ich konserwację, naprawę, modernizację oraz usuwanie awarii. Zakres obciążenia nieruchomości służebnością przesyłu, będącą służebnością czynną, ustanowioną dla urządzeń infrastruktury elektroenergetycznej, obejmuje uprawnienie do określonych działań dotyczących nieruchomości obciążonej, nie obejmuje natomiast innych jeszcze ograniczeń prawa własności, wynikających z odmiennych przyczyn niż powstanie tego ograniczonego prawa rzeczowego, a zatem ograniczeń własności związanych z oddziaływaniem linii elektroenergetycznej na otoczenie, polegających m.in. na ograniczeniu właściciela w strefie ochronnej w możności dokonywania w stosunku do nieruchomości określonych działań (np. zabudowy). Ograniczenia te są niezależne od tytułu prawnego przedsiębiorcy przesyłowego do korzystania w ramach służebności przesyłu z nieruchomości, na której są umiejscowione urządzenia przesyłowe i nie są objęte treścią służebności obciążającej tę nieruchomość. Powierzchnia nieruchomości zajęta pod służebność powinna odpowiadać warunkom eksploatacji sieci przyjętym w przedsiębiorstwie, będącym właścicielem urządzeń przesyłowych^[1].

Jak zatem widać, to przedsiębiorca przesyłowy powinien każdorazowo wskazywać powierzchnię pasa służebności przesyłu, niezbędnego do prawidłowego korzystania z urządzeń przesyłowych. Jego powierzchnia powinna odpowiadać przy tym warunkom eksploatacji sieci przyjętym w przedsiębiorstwie.

Wydaje się, że przyjęta w omawianym rozporządzeniu definicja pasa służebności odpowiada tej wypracowanej przez orzecznictwo sadów powszechnych.

---

1. Postanowienie Sądu Najwyższego z 2 marca 2020 roku, sygn. akt V CSK 505/19. ꜛ

strona 4 / 6

Współczynnik korzystania

Rozporządzenie wprowadziło również inne pojęcie związane z szacowaniem wartości służebności przesyłu, mianowicie „współczynnik korzystania z pasa służebności przesyłu”. Zgodnie z §2 pkt 4) omawianego rozporządzenia, jest to stopień ingerencji przedsiębiorcy przesyłowego w prawo własności nieruchomości. Jednocześnie określono, jakie wartości współczynnika należy przyjmować ustalając wartość służebności.

W §32 ust. 6 rozporządzenia wskazano, że w przypadku braku danych rynkowych współczynnik korzystania z pasa służebności przesyłu przez przedsiębiorcę przesyłowego można przyjąć w wysokości:

• dla urządzeń podziemnych: ≤ 0,3,
• dla urządzeń nadziemnych: ≤ 0,5,
• dla urządzeń naziemnych: 1,
• dla urządzeń posadowionych w pasach przeznaczonych do przejścia i przejazdu, w tym dróg wewnętrznych: ≤ 0,1.

Jednocześnie, w określonych sytuacjach, dopuszczono przyjęcie współczynników o wyższych wartościach. W przypadku urządzeń naziemnych rozporządzenie każe stosować najwyższy możliwy współczynnik i dlatego nie przewiduje możliwości jego podwyższenia.

Trzeba jednak zaznaczyć, że zmiana wprowadzona omawianym rozporządzeniem jest bardzo istotna. Do tej pory ustalanie wysokości współczynnika korzystania z pasa służebności należało do kompetencji rzeczoznawcy. Przyjęcie przez niego współczynnika o konkretnej wartości było poprzedzone szczegółową analizą danego przypadku i uzasadnione w treści operatu. Natomiast standard Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych określał jedynie pewne wytyczne służące ustaleniu tego współczynnika i dopuszczał jego wartość w przedziale od 0 do 1.

Powszechnie przyjmowało się, że określając wartość współczynnika należy brać pod uwagę:

• rodzaj urządzenia,
• właściwości techniczne urządzenia oraz jego potrzeby eksploatacyjne,
• istnienie na nieruchomości elementów sieci, które wymagają częstszego dostępu,
• usytuowanie urządzeń w obrębie nieruchomości,
• pokrywanie się pasów służebności urządzenia badanego z innymi urządzeniami przesyłowymi o częściowo wspólnym przebiegu,
• możliwość korzystania z pasa służebności przez właściciela nieruchomości^[1].

  ---

  1. Piotr Zamroch „Pas służebności przesyłu - stopień współkorzystania”. ꜛ

strona 5 / 6

Zasady wyceny

Z punktu widzenia niniejszego artykułu najistotniejsze jest, że rozporządzenie wprowadziło jednolite zasady określania wartości służebności przesyłu. Wskazuje ono m.in., co rzeczoznawca powinien wziąć pod uwagę przy sporządzaniu operatu szacunkowego.

Zgodnie z §32 ust. 1 rozporządzenia, przy określaniu wartości służebności przesyłu, uwzględnia się:

• cel wyceny,
• okres, na który służebność została lub zostanie ustanowiona,
• zakres uprawnień przedsiębiorcy przesyłowego,
• zakres ograniczeń właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości w korzystaniu z niej.

Rozporządzenie stanowi również, że w przypadku, gdy służebność przesyłu jest lub będzie wykonywana tylko na części nieruchomości, a jej wykonywanie nie powoduje zmiany walorów użytkowych lub sposobu użytkowania pozostałej części nieruchomości, wartość służebności przesyłu określa się biorąc pod uwagę wyłącznie parametry dotyczące tej części nieruchomości, na której służebność przesyłu jest lub będzie wykonywana.

W dalszej kolejności^[1] wskazano, jakie metody i podejścia powinien stosować rzeczoznawca określający wartość służebności przesyłu. Rozporządzenie wskazuje również, że w przypadku braku danych rynkowych wartość służebności przesyłu określa się jako iloczyn powierzchni pasa służebności przesyłu i wartości rynkowej jednostki porównawczej nieruchomości^[2] i w tym pasie, określonej z uwzględnieniem obciążenia innymi urządzeniami, lokalizacji urządzenia i jego posadowienia oraz współczynnika korzystania z pasa służebności przesyłu przez przedsiębiorcę przesyłowego.

Jak zatem widać rozporządzenie dość szczegółowo wskazuje, w oparciu o jakie kryteria należy ustalać wartość służebności przesyłu oraz jaką metodologię stosować w konkretnych przypadkach.

---

1. §32 ust. 5 rozporządzenia. ꜛ
2. Rzeczoznawca majątkowy określa jednostkę porównawczą, do której odnosi się cena transakcyjna, a także stosuje identyczne jednostki dla nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, m2 powierzchni budynku, m3 kubatury). W szczególnie uzasadnionych wypadkach jednostką porównawczą może być nieruchomość (za: Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) - Nota interpretacyjna). ꜛ