strona 2 / 6

Założenia nowelizacji

Zintegrowany plan inwestycyjny został wprowadzony do polskiego porządku prawnego nowelizacją do Ustawy z 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym^[1]. Jak wskazano w uzasadnieniu do nowelizacji, jej uchwalenie miało doprowadzić do uproszczenia, ujednolicenia i przyspieszenia procedur planistycznych^[2]. Jednym z rozwiązań, mających realizować te cele, jest właśnie zintegrowany plan inwestycyjny. Jak wskazał sam autor projektu ustawy nowelizującej, ZPI to nowe narzędzie planistyczne, dające gminom dużą swobodę w lokalizowaniu i realizacji inwestycji, przy zachowaniu zgodności z planem ogólnym oraz przy większym udziale partycypacji społecznej^[3].

Wprowadzenie ZPI do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wiązało się również z utratą mocy obowiązywania Ustawy z 5 lipca 2018 roku o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz. U. z 2021 roku, poz. 1538). Ustawodawca - widząc mankamenty w/w ustawy - poprawił i przeniósł część jej rozwiązań do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Sama zaś ustawa mieszkaniowa ma stracić moc 1 stycznia 2026 roku. Docelowo zintegrowany plan inwestycyjny ma natomiast zastąpić funkcjonującą obecnie na gruncie Ustawy z 5 lipca 2018 roku uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej.

Należy jednak pamiętać, że na podstawie ZPI będzie można realizować inwestycje nie tylko mieszkaniowe. Katalog projektów, które będą mogły być zrealizowane w oparciu o niego jest bowiem znacznie szerszy. Ustawodawca dopuścił możliwość realizowania m.in. budowy niektórych instalacji odnawialnych źródeł energii.

---

1. Ustawa z 7 lipca 2023 roku o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2023, poz. 1688) ꜛ
2. Druk nr 3097 ꜛ
3. tamże ꜛ

strona 3 / 6

Zintegrowany plan inwestycyjny

Zintegrowany plan inwestycyjny to specyficzny rodzaj Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Dlatego jego uchwalenie powoduje utratę mocy przez obowiązujący plan miejscowy lub jego część odnoszącą się do terenów objętych ZPI. Można zatem powiedzieć, że ZPI albo zmienia istniejący MPZP, albo go zastępuje.

Uchwalany jest on zasadniczo dla obszaru konkretnej inwestycji, ale może obejmować również inwestycje uzupełniające. Te ostatnie, zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 5a) Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, to inwestycje polegające na budowie lub przebudowie m. in. dróg publicznych, linii kolejowych, obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego, obiektów działalności kulturalnej, obiektów opieki nad dziećmi do lat 3, przedszkoli, szkół, placówek wsparcia dziennego, placówek opieki zdrowotnej, obiektów, w których prowadzona jest działalność z zakresu pomocy społecznej, obiektów służących działalności pożytku publicznego, obiektów sportu i rekreacji, obszarów zieleni publicznej, obiektów budowlanych przeznaczonych na działalność handlową lub usługową. W każdym wypadku inwestycja uzupełniająca musi być powiązana z inwestycją główną i służyć jej obsłudze.

Przyjmuje się, że postanowienia zintegrowanego planu inwestycyjnego muszą być zgodne z zapisami planu ogólnego, a w przypadku jego braku z zapisami Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy.

Obowiązki inwestora

Podmiotem wszczynającym uchwalenie zintegrowanego planu inwestycyjnego jest zawsze inwestor lub kilku inwestorów. Oznacza to, że z taką inicjatywą nie może wystąpić wójt, burmistrz, prezydent miasta. Inwestor składa wniosek wraz z dołączonym projektem zintegrowanego planu inwestycyjnego wójtowi, burmistrzowi lub prezydentowi miasta^[1]. Podmiotem odpowiedzialnym, w tym finansowo, za przygotowanie projektu ZPI jest właśnie inwestor. Przyjęte rozwiązanie powoduje, że większość kosztów związanych z uchwaleniem planu leży po stronie inwestora, a nie danej gminy.

---

1. W przypadku uchwalania Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego wyłączne inicjatywy przysługują wójtowi/ burmistrzowi/ prezydentowi miasta ꜛ

strona 4 / 6

Warto wiedzieć, że projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego powinien spełniać wymagania przewidziane dla projektu MPZP. Musi zatem zawierać część opisową, zgodną z art. 15 ust. 1-3 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz część graficzną sporządzoną na mapie w skali 1:1000, z wykorzystaniem urzędowych kopii map zasadniczych.

Poprawność przygotowania zintegrowanego planu inwestycyjnego weryfikuje wójt, burmistrz, prezydent miasta. Jeżeli stwierdzi on, że opracowany dokument nie spełnia wymogów formalnych wzywa inwestora do jego poprawienia lub uzupełnienia. Termin na uzupełnienie wniosku nie może być dłuższy niż 14 dni. Natomiast nieuzupełnienie wniosku będzie skutkowało pozostawieniem sprawy bez rozpoznania.

Obowiązki wójta, burmistrza i prezydenta miasta

Jeżeli wniosek jest kompletny (lub został uzupełniony w terminie) wójt, burmistrz, prezydent miasta w terminie 3 dni przekazuje go radzie gminy. Od 1 lipca 2026 roku wniosek wraz z projektem ZPI będzie udostępniany również w Rejestrze Urbanistycznym.

Zgodę na przystąpienie do sporządzenia zintegrowanego planu inwestycyjnego musi wyrazić rada gminy w formie uchwały. Po jej podjęciu sprawa trafia ponownie do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Prowadzenie dalszej procedury leży po jego stronie. Nie wchodząc w szczegóły, procedura uchwalania ZPI przypomina tę przy uchwalaniu MPZP. Wójt, burmistrz, prezydent miasta musi zatem sporządzić prognozę oddziaływania na środowisko (o ile jest to konieczne), uzyskać stosowne opinie, uzgodnienia i zgody, a także przeprowadzić konsultacje społeczne.

W tym miejscu warto wskazać, że z uproszczoną procedurą uchwalania ZPI będziemy mieli do czynienia jeżeli chodzi o lokalizowanie instalacji odnawialnych źródeł energii innych niż elektrownie wiatrowe. W takim wypadku wójt, burmistrz albo prezydent miasta wykonuje czynności określone w procedurze bez wyrażenia przez radę gminy zgody na przystąpienie do sporządzenia ZPI. Uproszczono wtedy również konsultacje społeczne (np. skrócenie czasu ich trwania).

Nowością, względem procedury uchwalania MPZP, jest zawarcie umowy urbanistycznej. Samorząd w takiej umowie reprezentuje wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

strona 5 / 6

Umowa urbanistyczna

Jak już zostało wskazane, umowa urbanistyczna to nowa instytucja prawna. Wprowadzono ją do ustawy również nowelizacją z 7 lipca 2023 roku. W art. 37ed czytamy, że przez umowę urbanistyczną inwestor zobowiązuje się na rzecz gminy do realizacji inwestycji uzupełniającej.

Przez umowę urbanistyczną inwestor może zobowiązać się na rzecz gminy w szczególności do:

1. przekazania nieruchomości stanowiących część przedmiotu inwestycji głównej,
2. pokrycia całości lub części kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej, w tym do zapłaty ceny za nieruchomość,
3. pokrycia całości lub części poniesionych przez gminę kosztów uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego, w tym kosztów realizacji roszczeń.

Natomiast gmina w takiej umowie może zobowiązać się do realizacji inwestycji uzupełniającej, jeżeli wchodzi ona w zakres zadań własnych gminy. Może również zwolnić w całości lub w części inwestora z tzw. renty planistycznej^[1].

Umowa urbanistyczna zawierana jest w formie aktu notarialnego, a załącznikiem do niej jest projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego.

W negocjacjach poprzedzających zawarcie umowy urbanistycznej bierze udział osoba wyznaczona przez radę gminy, a w przypadku, gdy rada gminy nie wyznaczy takiej osoby - jej przewodniczący. Samą umowę w imieniu gminy zawiera zaś wójt, burmistrz lub prezydent miasta, który również uczestniczy w negocjacjach.

Warto również wiedzieć, że stronami umowy urbanistycznej może być kilku inwestorów, którzy złożyli jeden wniosek o uchwalenie zintegrowanego planu inwestycyjnego. Stroną takiej umowy może być również osoba trzecia, jeżeli na jej nieruchomości będzie realizowana inwestycja uzupełniająca.

Uchwalenie ZPI

Ostatnim elementem uchwalania ZPI jest podjęcie uchwały przez radę gminy. Trzeba zaznaczyć, że ustawa wyłącza możliwość ingerencji rady gminy w treść projektu planu. Zgodnie z art. 37ef Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, gminy nie ona może wnieść poprawek do projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego. Oznacza to zatem, że rada może projekt zaakceptować lub odrzucić.

---

1. Art. 36 ust. 4 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ꜛ