2. Baza wiedzy
Tomasz Gala · 14.01.2021

Zmiany w prawie budowlanym i ich wpływ na realizację inwestycji

budowlane jest jednym z kluczowych i podstawowych aktów prawnych regulującym proces inwestycyjno-budowlany od przygotowania inwestycji, poprzez budowę, oddanie jej do użytkowania oraz utrzymanie, aż do rozbiórki. Dotyczy praktycznie wszystkich obiektów budowlanych - od tych najmniejszych - zaliczanych do małej architektury, przez domy jednorodzinne i inne budynki, aż po największe, takie jak elektrownie, lotniska, autostrady czy linie kolejowe.

Jakie zmiany w prawie budowlanym?

Tzw. „duża nowelizacja” prawa budowlanego, obowiązująca od 19 września 2020 r. jest jedną z największych zmian przedmiotowej Ustawy od momentu jej wejścia w życie, czyli od 1 stycznia 1995 r. Informacje o nowelizacji są szeroko komentowane nie tylko w branży budowlanej, ale również w ogólnopolskich serwisach informacyjnych. Ponieważ prawo budowlane jest nieodłącznym elementem naszych inwestycji, z dużym zainteresowaniem przyglądamy się wprowadzonym zmianom. Niniejszy artykuł ma na celu przybliżenie wybranych zagadnień, które naszym zdaniem mają największy wpływ na prowadzenie inwestycji budowlanych.

Jak czytamy w uzasadnieniu do zmiany ustawy, głównymi założeniami nowelizacji było uproszczenie i przyspieszenie procesu inwestycyjno-budowlanego oraz zapewnienie większej stabilności podejmowanych w nim rozstrzygnięć[1]. Dla małych i prostych obiektów budowlanych cel ten został osiągnięty np. poprzez rozszerzenie wykazów obiektów, które nie wymagają pozwolenia na budowę ani zgłoszenia (np. paczkomat). Jednocześnie, dla niektórych obiektów wymagających do tej pory pozwolenia na budowę, aktualnie wystarczy samo zgłoszenie. Niemniej jednak nowelizacja wprowadziła także szereg nowości, znacząco wpływających na wszystkie, również te największe inwestycje w kraju.

​
  1. Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw - Druk nr 121 s. 65 – dostępny pod odnośnikiem. ꜛ

strona 2 / 4

Kluczowe zmiany zostały wprowadzone w zakresie formy projektu budowlanego. Do tej pory była to niepodzielna dokumentacja zawierająca m.in. projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany czy informacje o obszarze oddziaływania obiektu. Dodatkowo, stosownie do potrzeb i w zależności od charakteru inwestycji, projekt zawierał informacje o udziale lokali mieszkalnych, oświadczenie zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą i wyniki badań geologiczno-inżynierskich. Dopiero taki dokument mógł stanowić podstawę do wydania pozwolenia na budowę. Organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdzał m.in. jego kompletność, zgodność z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, albo w przypadku braku takiego planu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Projekt podlegał weryfikacji także w zakresie spełnienia wymagań przepisów ochrony środowiska, zgodności projektu zagospodarowania z przepisami, czy posiadania wymaganych opinii oraz uzgodnień.

 

Trzy części projektu

Nowelizacja dzieli projekt budowlany na trzy główne części. Największą zmianą jest wydzielenie nowego opracowania, jakim jest projekt techniczny. Swoim zakresem powinien on obejmować m.in. projektowane rozwiązania konstrukcyjne wraz z wynikami obliczeń statyczno-wytrzymałościowych, projektowane niezbędne rozwiązania techniczne i materiałowe, a także w zależności od potrzeb, charakterystykę energetyczną czy dokumentację geologiczno-inżynierską. Poza projektem technicznym w skład projektu budowlanego wchodzą:

  • Projekt zagospodarowania działki lub terenu sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych i obejmujący: określenie granic działki, usytuowanie istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sposób odprowadzania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni oraz informacje o obszarze oddziaływania obiektu.
  • Projekt architektoniczno-budowlany, który powinien zawierać m.in. układ przestrzenny oraz formę architektoniczną istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sposób ich użytkowania, charakterystyczne parametry techniczne, opinię geotechniczną, projektowane rozwiązania materiałowe i techniczne mające wpływ na otoczenie, charakterystykę ekologiczną, informację o wyposażeniu technicznym budynku, czy postanowienie udzielające zgody na odstępstwo, jeżeli zostało wydane.

Tak jak do tej pory, do projektu budowlanego, stosownie do potrzeb, należy załączyć oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą oraz opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty, których obowiązek dołączenia wynika z odrębnych aktów prawnych[1].

Zgodnie z nowelizacją do wniosku o pozwolenie na budowę należy załączyć jednak tylko projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany, bez projektu technicznego. Opracowania te wciąż będą podlegać weryfikacji przez organ administracji architektoniczno-budowlanej i zatwierdzone zostaną decyzją o pozwoleniu na budowę. Wykonanie projektu technicznego wymagane będzie przed rozpoczęciem robót budowlanych[2], jednak przekazanie go do stosownych organów nastąpić ma dopiero po zakończeniu budowy[3].

  1. Art. 34 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333) ꜛ
  2. Art. 42 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333) ꜛ
  3. Art. 57 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333) ꜛ

strona 3 / 4

Wątpliwości ekspertów

Ze względu na brak analogicznej dokumentacji w dotychczasowych przepisach, najwięcej pytań budzi forma, zakres oraz potrzeba wydzielenia dodatkowego projektu technicznego. Zgodnie z nowelizacją powinien on zostać sporządzony zawsze dla robót wymagających decyzji o pozwoleniu na budowę oraz dla wymienionych w ustawie prac wymagających zgłoszenia. Zakres projektu technicznego w dużej mierze będzie pokrywał się z projektem architektoniczno-budowlanym. Dodatkowo wymagane projektowe rozwiązania konstrukcyjne, wyniki obliczeń czy rozwiązania techniczne, przedstawione w zakresie wymaganym Ustawą, wciąż będą jednak niewystarczające do określenia tej części dokumentacji mianem projektu wykonawczego. Ten, mimo wprowadzonych zmian, w dalszym ciągu nie został formalnie usankcjonowany w prawie budowlanym. Co więcej, cześć dokumentów, opisów i rysunków trzeba będzie zawrzeć we wszystkich częściach projektu budowlanego. Pojawiają się zatem wątpliwości czy nowelizacja w tym zakresie faktycznie spełni swoje zadanie i uprości proces inwestycyjny, czy wręcz przeciwnie - doprowadzi do jego skomplikowania oraz zwiększenia i tak już rozbudowanej biurokracji.

Wątpliwości budzi także fakt, że z jednej strony Ustawodawca wymaga, aby projekt techniczny został wykonany przed rozpoczęciem robót budowlanych, z drugiej pozwala na przekazanie go do stosownego urzędu dopiero po zakończeniu budowy. Nowelizacja nakłada jednak na kierownika budowy obowiązek potwierdzenia wpisem do dziennika budowy otrzymania od inwestora zatwierdzonego projektu technicznego oraz okazania go na każdorazowe żądanie organu nadzoru budowlanego.

Czy zatem wydzielenie i konieczność opracowania kolejnej dokumentacji, jaką jest projekt techniczny może przyspieszyć inwestycję? Prawdopodobnie tak, ale tylko przy spełnieniu określonych warunków. Wydzielenie projektu technicznego pozwala inwestorowi złożyć wniosek o pozwolenie na budowę np. bez wymaganej do tej pory dokumentacji geologiczno-inżynierskiej. Jest to zmiana szczególnie istotna dla inwestycji liniowych, w przypadku których możliwe jest prowadzenie odrębnych dzienników budowy dla wydzielonego odcinka robót. Otrzymujemy możliwość uzyskania pozwolenia na budowę dla całej inwestycji, a następnie sporządzanie projektów technicznych i wykonywanie robót budowlanych sukcesywnie na odcinkach, dla których w danym czasie posiadamy dokumentację geologiczno-inżynierską. Oczywiście taki scenariusz będzie możliwy tylko w przypadku, gdy bez wyników badań geologicznych będziemy w stanie odpowiedzialnie opracować projekt architektoniczno-budowlany oraz będziemy w posiadaniu pozostałych dokumentów niezbędnych do otrzymania pozwolenia na budowę.

Dużo niewiadomych związanych jest również z podejściem urzędów oraz uczestników procesu inwestycyjnego do nowego podziału projektu budowlanego. Już dotychczasowa procedura, pomimo wieloletniego obowiązywania, budziła wątpliwości i rozbieżności w interpretacjach. Wprowadzenie zupełnie nowego podziału może je spotęgować, szczególnie w początkowym okresie obowiązywania. Szczęśliwie dla inwestorów Ustawodawca przewidział czas na zaznajomienie i zaadaptowanie się do nowych przepisów. W tym celu określono termin 12 miesięcy od momentu wejścia w życie nowelizacji, czyli do 19 września 2021 r., w którym podmiot ubiegający się o pozwolenie na budowę może określić czy chce, aby jego postępowanie toczyło się według starych, czy nowych przepisów. Wybór ten odbywa się poprzez dołączenie do wniosku o pozwolenie na budowę projektu opracowanego zgodnie z dotychczasowymi lub nowymi przepisami. Konsekwencją wyboru będzie nie tylko odpowiedni przebieg postępowania w sprawie wydania pozwolenia, ale przebieg całego procesu budowlanego[1].

  1. Art. 26 ustawy z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2020 r. poz. 471) ꜛ

strona 4 / 4

Podsumowanie

W nowej odsłonie prawa budowlanego znajduje się oczywiście jeszcze wiele zmian dotyczących m.in stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, gdy prace budowlane zostały zakończone, regulacji postępowania w sprawach samowoli budowlanych, porządkowania kompetencji organów architektoniczno-budowlanych i nadzoru budowlanego, czy dostosowania pozostałych przepisów do zmian przedstawionych w niniejszym artykule. Niemniej jednak już zaprezentowana, mała część zmian wprowadzonych do ustawy pokazuje, że o ile nowelizacja powinna uprościć i skrócić proces budowlany dla części małych inwestycji, to w zakresie dużych projektów ciężko jest na chwilę obecną jednoznacznie ocenić jej rzeczywisty wpływ. Jednocześnie można stwierdzić, że rozbudowane, zmieniające się przepisy i procedury oraz skomplikowany charakter całego procesu inwestycyjno-budowlanego niewątpliwie zwiększają znaczenie firm mających w swoich szeregach nie tylko specjalistów branżowych, płynnie poruszających się po skomplikowanych zagadnieniach dziedzin, w których się specjalizują, ale również ekspertów potrafiących skutecznie zarządzić całym procesem. W obliczu tak obszernych zmian prawa budowalnego bieżąca, skoordynowana współpraca specjalistów z obszaru prawa, gospodarki przestrzennej i urbanistyki, ochrony środowiska czy inżynierii może być kluczowa dla powodzenia prowadzonych inwestycji.

poprzednia
strona następna
strona
przejdź do góry strony ↑

nawigacja

odnośniki