2. Base of knowledge
Łukasz Matys · 21.11.2024

Po nowelizacji ustawy planistycznej plan ogólny zastąpi istniejące Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego.

to nowa instytucja wprowadzona do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Po nowelizacji ustawy zastąpiła ona Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego (dalej: SUiKZP, Studium) gminy. Niniejszy artykuł omawia czym jest plan ogólny oraz jakie są jego elementy.

2023 roku jednym z podstawowych aktów planistycznych gminy było Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego. Dokument ten był sporządzany dla terenu całej gminy i uchwalany w celu określenia polityki przestrzennej gminy, w tym lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego. Zawierał dwie części: tekstową i graficzną.

Studium miało postać uchwały rady gminy, nie było jednak aktem prawa miejscowego. Nie zawierało zatem przepisów powszechnie obowiązujących, a tym samy nie mogło być podstawą do wydawania decyzji (np. o warunkach zabudowy). Ustalenia Studium były natomiast wiążące dla organów gminy (wójt, burmistrz, prezydent miasta) przy sporządzaniu planów miejscowych.

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmieniła ten stan rzeczy. Obecnie rada gminy nie może już uchwalać SUiKZP. Może natomiast uchwalać plan ogólny.

Warto również zaznaczyć, że istniejące w dniu wejścia w życie nowelizacji Studia nie zostały wyeliminowane z obrotu prawnego. Obowiązują nadal (najpóźniej do 31 grudnia 2025 roku) oraz mogą być zmieniane.

Plan ogólny

Plan ogólny gminy został wprowadzony do porządku prawnego w wyniku nowelizacji z 7 lipca 2023 roku[1]. Jak wskazano w uzasadnieniu do niej: zaproponowane zmiany mają na celu uproszczenie, ujednolicenie i przyspieszenie procedur planistycznych. Jedną z takich zmian miało być wprowadzenie właśnie planu ogólnego jako instrumentu kształtowania zagospodarowania przestrzennego w gminie.

  1. Ustawa z 7 lipca 2023 roku o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2023 poz. 1688). ꜛ

strona 2 / 4

Zgodnie z postanowieniami art. 13a ustawy plan ogólny gminy ma być sporządzany obligatoryjnie. Dokument ten swoim zasięgiem ma obejmować teren całej gminy z wyłączeniem terenów zamkniętych innych niż ustalane przez ministra właściwego do spraw transportu. W końcu plan ogólny będzie, w przeciwieństwie do Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego gminy, aktem prawa miejscowego[1].

Jak zatem widać, plan ogólny gminy jest zasadniczo inną instytucją niż znane dotychczas Studium. Z planem ogólnym ma być badana nie tylko zgodność Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego, ale także decyzji o warunkach zabudowy (tzw. wuzetek). Dotychczas warunki zabudowy wydawane były w sytuacji, gdy dla danego terenu nie było uchwalonego planu miejscowego. Decyzje te nie musiały być jednak zgodne z obowiązującym Studium.

Obecnie decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydawane wyłącznie na obszarach określonych w planie ogólnym jako obszary uzupełnienia zabudowy.

Co ważne, plan ogólny nie będzie mógł natomiast stanowić podstawy do wydawania innych decyzji, np. pozwoleń na budowę.

Ustalenia planu ogólnego, jak wynika z art. 13b ustawy[2], określa się, uwzględniając uwarunkowania rozwoju przestrzennego gminy, w szczególności:

  1. politykę przestrzenną gminy określoną w strategii rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego,
  2. ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego województwa,
  3. rozmieszczenie istniejących i planowanych obiektów infrastruktury społecznej, transportowej i technicznej wraz z obowiązującymi dla nich ograniczeniami w zagospodarowaniu,
  4. rekomendacje i wnioski zawarte w audycie krajobrazowym oraz krajobrazy priorytetowe,
  5. opracowanie ekofizjograficzne w zakresie wymagań, o których mowa w art. 72 ust. 1-3 ustawy z 27 kwietnia 2001 roku - Prawo ochrony środowiska,
  6. zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową w gminie.

Jak zatem widać, ustawodawca dość precyzyjnie określił funkcje i role planu ogólnego oraz wskazał wytyczne, którymi powinna kierować się rada gminy uchwalając ten akt planistyczny.

  1. Zgodnie z art. 87 ust. 2 Konstytucji RP źródłami powszechnie obowiązującego prawa Rzeczypospolitej Polskiej są na obszarze działania organów, które je ustanowiły, akty prawa miejscowego. ꜛ
  2. Ustawa z 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2024 r. poz. 1130) ꜛ

strona 3 / 4

Co powinno się znaleźć w planie ogólnym

Jak stanowi art. 13a ust. 4 ustawy, plan ogólny gminy zawiera postanowienia obligatoryjne (takie, które muszą być ujęte w planie) oraz fakultatywne (o których wprowadzeniu decyduje rada gminy). W planie ogólnym zawsze należy określić strefy planistyczne i gminne standardy urbanistyczne. Od woli rady gminy zależy natomiast czy plan ogólny będzie określać obszary uzupełnienia zabudowy i obszary zabudowy śródmiejskiej.

W tym miejscu warto wskazać, że znowelizowana ustawa określa, jakie strefy planistyczne mogą znaleźć się w planie ogólnym. Art. 13c ust. 2 ustawy wymienia następujące strefy:

  1. wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną,
  2. wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną,
  3. wielofunkcyjna z zabudową zagrodową,
  4. usługowa,
  5. handlu wielkopowierzchniowego,
  6. gospodarcza,
  7. produkcji rolniczej,
  8. infrastrukturalna,
  9. zieleni i rekreacji,
  10. cmentarzy,
  11. górnictwa,
  12. otwarta,
  13. komunikacyjna.

Teren objęty planem dzieli się na strefy w sposób rozłączny. To znaczy, że na danym obszarze nie mogą obowiązywać jednocześnie dwie lub więcej strefy planistyczne. Dodatkowo można domniemywać (ponieważ na dziś nie wskazuje tego orzecznictwo), że rada gminy nie może wprowadzać do planu stref innych niż wyżej wymienione.

strona 4 / 4

Plan ogólny musi określać również gminne standardy urbanistyczne. Warunkują one natomiast zasady zapewnienia dostępu do następujących obiektów infrastruktury społecznej:

  1. szkoły podstawowej - w odległości nie większej od działki ewidencyjnej niż 1500 m w miastach lub 3000 m poza miastami - liczonej jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych od granicy tej działki do budynku szkoły podstawowej,
  2. obszarów zieleni publicznej - w odległości od działki ewidencyjnej nie mniejszej niż 1500 m, co dotyczy obszarów zieleni publicznej o łącznej powierzchni nie mniejszej niż 3 ha lub 3000 m dla obszaru zieleni publicznej o powierzchni nie mniejszej niż 20 ha.

Postanowienia dotyczące stref planistycznych i gminnych standardów urbanistycznych, jak już zostało powiedziane, muszą się znaleźć w każdym planie ogólnym. Gmina może natomiast do planu wprowadzić obszary uzupełnienia zabudowy, czyli takie, na których będzie możliwe lokalizowanie nowych obiektów w oparciu o decyzje o warunkach zabudowy.

Rada gminy będzie mogła do planu wprowadzić również obszar zabudowy śródmiejskiej. Zgodnie z założeniami do projektu nowelizacji w obszarze tego typu zabudowy przewidziano łagodniejsze wymagania w zakresie minimalnej powierzchni biologicznie czynnej oraz zgodnie z rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie obniżenie wymogów technicznych dla zabudowy mieszkaniowej m.in. w zakresie dostępu do światła dziennego[1].

Wprowadzenie zarówno obszaru uzupełnienia zabudowy i zabudowy śródmiejskiej to narzędzia, dzięki którym rada gminy może kształtować ład przestrzenny. Na przykład, gdy w planie ogólnym nie wprowadzony zostanie obszar uzupełnienia zabudowy, zapobiegnie to dalszemu jej rozproszeniu. Potencjalni inwestorzy nie będą mogli lokalizować obiektów w oparciu o decyzje o warunkach zabudowy.

Termin na uchwalenie planów ogólnych

Zgodnie z przepisami ustawy nowelizującej, gminy powinny uchwalić plany ogólne do 31 grudnia 2025 roku. Z tą też datą powinny przestać obowiązywać dotychczasowe SUiKZP.

Trzeba również pamiętać, że po 1 stycznia 2026 roku w sytuacji, gdy nie będzie uchwalony plan ogólny, inwestycje będzie można realizować wyłącznie w oparciu o wcześniej wydane „wuzetki”.

W literaturze branżowej wskazuje się jednak, że mogą pojawić się problemy z dotrzymaniem terminu założonego przez ustawodawcę. Po pierwsze z powodu dużych kosztów sporządzenia planu ogólnego, które to koszty będą w całości obciążać budżet gminy. Po drugie z powodu małej liczby osób uprawnionych do opracowywania takich planów[2]. Dlatego już postuluje się wydłużenie terminu, do którego należy uchwalić plan ogólny.

Podsumowanie

Plan ogólny gminy jest nowym rozwiązaniem wprowadzonym do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Docelowo ma on zastąpić istniejące Studia Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego. Mimo, że został dodany już ponad rok temu nadal budzi pewne zastrzeżenia i kontrowersje. Wspomnieć należy przede wszystkim krótki termin, jaki mają gminy na jego uchwalenie. Dotrzymanie tego terminu wydaje się nierealne w obecnych warunkach. Natomiast brak planu ogólnego na danym obszarze będzie generował bardzo poważne skutki, m.in. brak możliwości realizacji istotnych inwestycji infrastrukturalnych. To z kolei może doprowadzić do zastoju w wielu gałęziach przemysłu.

Dlatego też warto, aby ustawodawca już dziś rozważył możliwość przesunięcia terminu obowiązywania Studiów. Tym samym dając gminom dłuższy czas na przygotowanie i uchwalenie planów ogólnych. W innym wypadku może się okazać, że po 1 stycznia 2026 roku pojawi się problem z realizacją nowych zamierzeń inwestycyjnych.

  1. Uzasadnienie do projektu ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (druk 3097). ꜛ
  2. Plan ogólny gminy - czym jest i co zawiera ꜛ
poprzednia
strona następna
strona
go to top ↑

navigation

links