Zakres prac formalnoprawnych dla inwestycji liniowych

: aby inwestycja mogła zostać zrealizowana, należy zaplanować i wykonać szereg powiązanych ze sobą działań. Tyle, że ten truizm przekłada się na kolejne, bardzo szczegółowe kroki, a rzeczywistość pokazuje, iż spora liczba inwestorów zapomina właśnie o tym aspekcie zarządzania strategicznego – projektowaniu macierzy zadań.

Realizacja inwestycji liniowych a budowanie strategii działań

W tak krótkim podsumowaniu nie jest możliwe omówienie pełnego spektrum elementów procesu inwestycji infrastrukturalnych. Poniżej przedstawione są podstawowe elementy z zakresu prac formalnoprawnych dla inwestycji liniowych realizowanych na terenie naszego kraju. Opis ten włożony jest w ramy strategii przyjętej przez wykonawcę dla skutecznej realizacji zadania.

Przede wszystkim przyjęta strategia musi być zgodna z wymaganiami stawianymi przez inwestora i odzwierciedlać założone cele projektu. To jasne. Niemniej jednak wieloletnie doświadczenie przy realizacjach inwestycji liniowych pokazało, że każdą sprawę należy rozpatrywać indywidualnie, stawiając na skuteczną komunikację, która pogłębia wzajemne zaufanie stron uczestniczących w projekcie.

Realizację inwestycji rozpoczyna proces tworzenia koncepcji i opracowywania wariantów przebiegu trasy, mając na uwadze Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego, lokalizację zabudowy mieszkaniowej, tereny objęte ochroną oraz cenne przyrodniczo, jak i zoptymalizowaną długość linii. Po dokonaniu analizy wielokryterialnej, obszar realizacji zadania wyznacza uprawniony projektant. Wybór wariantu przebiegu trasy linii pozwala na realizację projektu, musi on jednak zostać zaakceptowany przez stronę społeczną, samorządy lokalne oraz uzyskać wszelkie wymagane pozwolenia. Ten etap jest trudny do przeprowadzenia, ale można w jego realizacji oprzeć się na poczuciu odpowiedzialności stron wobec dobra ogólnego, a nie tylko wobec „małych ojczyzn”. Ostatecznie celem procesu dialogu jest przecież nie tylko wypracowanie porozumienia z właścicielami gruntów, które znajdują się na trasie inwestycji, ale przede wszystkim poprawa bezpieczeństwa energetycznego kraju poprzez zapewnienie niezawodnych dostaw energii. Takie postrzeganie problemu powoduje, że zaangażowanie stron w rozwiązanie problemów negocjacyjnych jest nieporównywalnie wyższe, niż w przypadku, gdy jedynym motywatorem są kwestie finansowe czy interes indywidualny.

Po etapie przygotowań nadchodzi czas działań – najpierw formalnoprawnych (wspartych komunikacją), a potem prac budowlanych. Jak znaleźć dobre sposoby na ich przeprowadzenie?

Metodyka postępowania

Kolejna (zapominana) oczywistość: do efektywnej realizacji zadania potrzebna jest - spójna dla wszystkich uczestników - wizja projektu, w oparciu o którą można doskonalić procesy inwestycyjne, by w końcu osiągać założone cele. Poszukujemy więc rozwiązań, które pozwolą realizować zadania skuteczniej i szybciej. Przyjęta w tych ramach filozofia realizacji zadań formalnoprawnych opiera się na 4 kluczowych filarach:

  1. Kompetencje.
  2. Transparentność działań.
  3. Indywidualne podejście w negocjacjach.
  4. Badanie efektywności.

strona 2 / 4

Na bazie powyższego podziału, zespół projektowy rozpoczyna opracowywanie metodyki postępowania, która da możliwość przygotowania optymalnego wariantu realizacji projektu oraz zidentyfikowania potencjalnych zagrożeń. No właśnie – pojawia się na tym etapie kwestia składu zespołu projektowego – ktoś musi rozpocząć cały proces, więc kogo powołać najpierw: inżynierów czy ludzi od spraw społecznych? Praktyka pokazuje, że w pierwszej fazie do zespołu projektowego powoływani powinni być specjaliści, którzy będą odpowiedzialni za zadania związane z obsługą formalnoprawną przez cały okres trwania projektu, wspierani przez komunikatorów i osoby posiadające niezbędną wiedzę projektową dla weryfikacji inżynieryjnej tego, co proponują. Na kolejnych etapach rola inżynierów będzie wzrastać, a obsługi formalnoprawnej i komunikatorów przesuwać w kierunku zabezpieczenia realizacji prac konstrukcyjnych i budowlanych. Jednak wstępna faza projektu powinna opierać się na analizach dotychczas zrealizowanych inwestycji, problemów, które się pojawiły w trakcie zadania i sposobów, jakie zostały wykorzystane do ich rozwiązania. Na tym etapie mix wiedzy społecznej, negocjacyjnej, prawnej i inżynierskiej jest najlepszym narzędziem. Wnioski z analizy przekładają się na możliwość zwiększenia efektywności podejmowanych działań oraz opracowania alternatywnych sposobów postępowania. Oczywistość? Być może. Tylko często pomijana, bo przecież to właśnie oczywistość.

Mamy już zespół, więc powróćmy do naszych filarów realizacji zadań formalnoprawnych, omawiając pokrótce każdy z nich.

Kompetencje

Jak już wskazałam w opisie budowy zespołu - po pierwsze kompetencje. Dobrze przygotowany zespół, który posiada wiedzę, doświadczenie i doskonali swoje umiejętności, jest w stanie przekuć przyjętą strategię w model działania, który zostanie szybko i skutecznie wdrożony. Pamiętając o założeniach wskazanych powyżej podkreślić trzeba, że w skład zespołu powinny wejść osoby, które potrafią w elastyczny sposób myśleć i generować metody podnoszące jakość realizowanych procesów. Poruszanie się jedynie w zakresie rutynowych rozwiązań prowadzić będzie do pojawiania się typowych problemów, a to zazwyczaj irytuje nie tylko inwestora, ale i społeczności, i władze lokalne. Stąd do problemów droga już zazwyczaj niedaleka.

Transparentność działań

Prowadzenie otwartej komunikacji i jawność procesów decyzyjnych bezpośrednio przekłada się na możliwość wypracowania porozumienia pomiędzy podmiotem realizującym inwestycję a społecznością lokalną. Dlatego tak istotne jest budowanie zasobów informacyjnych, aby wyodrębnione i udostępnione zostały wszystkie najistotniejsze aspekty, a każde z postawionych przez stronę społeczną pytań zyskało wyczerpującą odpowiedź. Działania informacyjne są skrupulatnie zaplanowane w programie komunikacji społecznej: zespół ekspertów zajmujących się komunikacją społeczną rozpoczyna pracę już na etapie analizy otoczenia przedinwestycyjnego, natomiast przy realizacji działań formalnoprawnych kluczowe jest  skupienie się na kontakcie z interesariuszami. Niezależnie od etapu, wszystkie działania skoncentrowane są na dialogu dotyczącym potrzeb i oczekiwań. W tym celu organizowane są m.in. spotkania informacyjne i konsultacyjne, konferencje, wyjazdy studyjne, prowadzona jest strona internetowa projektu z aktualizacją postępu prac i stanem jego zaawansowania oraz stworzenie możliwości bezpośredniego kontaktu, zgłaszania sugestii oraz wyrażania opinii. Komunikujemy na zewnątrz to, co istotne dla projektu, ale przede wszystkim uważnie słuchamy. Otwarta komunikacja daje szanse na zbudowanie porozumienia, które jest niezwykle istotne w momencie rozpoczęcia etapu indywidualnych negocjacji.

strona 3 / 4

Indywidualne podejście w negocjacjach

Rozpoczynając proces negocjacji należy pamiętać, że kluczowe jest indywidualne podejście, które bezpośrednio wpływa na jakość relacji, pozwala na konstruktywny dialog i identyfikację potrzeb właścicieli. Dzięki temu można efektywniej współpracować i szybciej osiągać porozumienie. Pozyskiwanie gruntów pod inwestycje to wymagający uwagi i zaangażowania proces negocjacyjny, przebiegający sekwencyjnie. Jest to trudne o tyle, że strony każdorazowo muszą przygotować się do niego merytorycznie, uwzględniając zmiany: właściciele muszą zapoznać się z dokładnym przebiegiem linii, pogodzić się z ograniczeniami, jakie niesie ze sobą zgoda na przebieg trasy przez ich grunty oraz przeanalizować dokumentację, którą trzeba będzie podpisać. Natomiast wykonawca spotyka się ze zmiennymi oczekiwaniami co do formy i wielkości odszkodowań oraz wynagrodzeń. Warto w tym miejscu przybliżyć kwestie dotyczące wzajemnych relacji, wynikających z układu „ograniczenia – odszkodowania”.

Ograniczenia w dysponowaniu własnością spowodowane są koniecznością wytyczenia pasa technologicznego, który ustala się na podstawie oceny oddziaływania inwestycji na środowisko. Jego szerokość jest ściśle związana z faktem, czy jest to linia niskich czy wysokich napięć, co w konsekwencji przekłada się na zajętość obszaru. Obostrzenia dotyczą możliwości dokonywania nasadzeń w obrębie pasa technologicznego, niedopuszczalna jest również zabudowa. W niektórych przypadkach konieczne jest posadowienie słupów w obrębie konkretnych działek czy wycinka drzewostanu. Wytyczenie pasa technologicznego jest istotne z punktu widzenia obsługi linii, daje możliwość dokonywania konserwacji, modernizacji oraz wykonywania napraw.

Z drugiej strony, pas technologiczny, zmniejsza wartość działki. Właścicielowi wobec tego przysługuje odszkodowanie za zmniejszenie wartości nieruchomości z tytułu lokalizacji inwestycji, jak również wynagrodzenie za możliwość ustanowienia służebności przesyłu. Odszkodowanie i wynagrodzenie są dwiema składowymi kwoty wyliczanej przez rzeczoznawców majątkowych, a dokładny sposób jej naliczenia przedstawiony jest w operacie szacunkowym, który otrzymują właściciele. Wypłata środków finansowych ma charakter jednorazowy.

Prowadzenie indywidualnych negocjacji daje możliwość zbudowania wyraźnego obrazu korzyści z istnienia linii oraz ograniczeń, jakie ze sobą niesie. Jakkolwiek jest to proces trudny, to korzyści wynikające z jego przeprowadzenia mają nie tylko charakter formalnoprawny w postaci podpisania umowy, ale również mocno oddziałują na wizerunek wykonawcy wobec otoczenia społecznego. Przyjmowanie sztywnych i ogólnych form negocjacji bezpośrednio ogranicza możliwość poszukiwania elastycznych rozwiązań w przypadku zaistnienia sytuacji kryzysowej na terenach związanych z realizacją inwestycji, ponieważ strona społeczna przyjmuje w takim przypadku pozycję tak samo nieprzejednaną, jak uprzednio przyjmowali ją negocjatorzy wykonawcy.

strona 4 / 4

Badanie efektywności

Jak wie każdy zarządzający, pomiar efektywności podjętych działań to istotny mechanizm wspomagający zarządzanie projektem. Gromadzenie informacji dotyczących postępów w realizacji zadania pozwala na optymalizację działań, pod warunkiem spełnienia określonych rygorów. Prawidłowo prowadzony pozwala na dokonanie oceny, które z działań przyniosły najlepsze efekty. Wymaga to systematycznego analizowania ich poprawności pod względem formalnym oraz ich zgodności z uregulowaniami prawnymi.

Metodyczna ocena realizacji działań rzetelnie przedstawia informacje o postępach i stanie zaawansowania prac. Z drugiej strony naświetla zagrożenia, jakie mogą się pojawić, jednocześnie wskazując ich przyczyny. Daje to szanse na możliwość natychmiastowej reakcji i uniknięcie podobnych problemów w przyszłości.

Podsumowanie

Zakres działań formalnoprawnych dotyczący pozyskiwania prawa do terenu od właścicieli gruntów, to trudna i wieloetapowa sztuka budowania kompromisów, której nieustannie towarzyszy skomplikowany proces komunikacyjny. Wciąż poszukujemy nowych rozwiązań. Rozszerzamy i pogłębiamy formy współpracy z różnymi instytucjami, skrupulatnie planujemy wszystkie działania, ale co najważniejsze zawsze czujemy się odpowiedzialni za swoje decyzje.

„Negocjacje, które prowadzimy zawsze mają charakter merytoryczny. Mamy świadomość, że pomiędzy nami a właścicielami gruntów występuje intuicyjna zależność, bo satysfakcja właścicieli jest równoznaczna z naszym sukcesem. Taką przyjęliśmy filozofię zarządzania procesami negocjacyjnymi” – wskazuje Marcin Czajkowski, Dyrektor Biura Pozyskiwania Nieruchomości API.

Każda ze spraw jest prowadzona tak, aby w końcowym etapie formalny stan nieruchomości był zgodny z rzeczywistością. Ustandaryzowanie działań oraz jasna metodyka postępowania dla obszaru, na którym planowane jest zlokalizowanie zadania, zapewnia nam maksymalną efektywność.


Materiał opracowany na podstawie:

  • Wymagań i dokumentacji wewnętrznej PSE w zakresie prowadzenia inwestycji liniowych.
  • Opracowań dokumentacji projektowej oraz raportów realizacyjnych przygotowanych w ramach realizacji projektów przez spółkę API.
poprzednia
strona
następna
strona
przejdź do góry strony ↑